Remontada del mercado de usuarios

Gema de la Fuente

Directora de Research de Savills

El mercado de usuarios de las principales plazas de España muestra un balance positivo del sector de oficinas al cierre del primer semestre.


En Madrid, la notable mejora en la cifra de contratación del segundo trimestre (+24% respecto al mismo periodo del año anterior) ha compensado el ajuste a la baja registrado durante los tres primeros meses del año, dejando la variación interanual del primer semestre en +8%. El número de operaciones se ha mantenido estable, lo que ha favorecido asimismo un incremento en el tamaño medio de superficie contratada, a pesar de que las megaoperaciones (aquellas ≥10.000 m²) brillan por su ausencia, como ya ocurrió en la primera mitad de 2016.


El volumen de espacios vacíos con disponibilidad inmediata mantiene la tendencia de descenso, situándose la tasa de disponibilidad en el 10,3%. Del total de superficie disponible, poco más de 300.000 m² son nuevos, han sido rehabilitados o renovados en los últimos siete años, lo que representa apenas un 20% del total. Hasta final de año se espera la incorporación de un edificio de obra nueva (Estébanez Calderón, 3-5) y varios proyectos de rehabilitación que sumarían poco más de 25.000 m² vacíos más de producto de calidad al mercado de oficinas.


La respuesta de la demanda con los activos dotados con las últimas prestaciones técnicas y tecnológicas es muy positiva y asumen que existe un diferencial vía rentas respecto a inmuebles obsoletos, que afecta a todas las zonas del mercado, pero es más notable en Prime y CBD, con un 24% y un 43% respectivamente.


Barcelona, por su parte, muestra síntomas de mercado saludable. La contratación entre enero y junio ha superado ligeramente los 200.000 m², un 30% por encima del volumen registrado en el primer semestre de 2016, y establece nuevo récord de la última década (hasta ahora en 170.000 m²). La notable presencia de operaciones ≥ 1.000 m², 44 en los seis primeros meses del año (representan un 22% del total mientras que la media histórica de la serie en los primeros semestres es de 12%) ha sido el principal motor del incremento de espacios contratados.


La tasa de disponibilidad cerró el segundo trimestre en 7,7%, manteniendo la tendencia de descenso iniciada en el año 2013. La distribución del espacio vacío es desigual y afecta en mayor medida a Prime y Centro ciudad, lo que ha favorecido el incremento de absorción en NBA y periferia, donde la demanda encuentra, no solo más alternativas de oferta, si no también producto más nuevo y de mejor calidad. Precisamente estas zonas registran el crecimiento de rentas de cierre más fuertes, con un 15,8 y 15.9% respectivamente, si bien Prime (1,7%) y Centro ciudad (9.4%) avanzan también en positivo.


Los indicadores del mercado de inversión de oficinas, invitan igualmente al optimismo. A pesar de que la tónica general continúa siendo la escasez de producto disponible en procesos abiertos, el volumen transaccionado hasta junio a nivel nacional, cerca de 1.250 millones de euros, representa un incremento del 46% respecto a la cifra del primer semestre del año anterior. En la comparativa por localizaciones, Madrid alcanza un 34%, mientras que Barcelona supera tres veces el dato del mismo periodo de 2016. En número de activos transaccionados ambos mercados superan ligeramente la veintena de inmuebles, pero Madrid registra el mayor volumen medio por edificio, 33 millones frente a 23 de Barcelona.


El desequilibrio entre oferta y demanda continúa presionando las yields. Los niveles teóricos Prime CBD de ambas ciudades se sitúan ya por debajo del dato del último pico de mercado (3,25% en Madrid y 3.75% en Barcelona) lo que supone gap de 80 pbs (promedio de las métricas de cada ciudad). El incremento en los valores de repercusión estará determinado por el todavía amplio recorrido de crecimiento de rentas.


En cuanto a previsiones, las perspectivas son optimistas tanto en el mercado de usuarios como de inversión. De materializarse las demandas grandes activas en el mercado, el volumen anual de contratación en Madrid y Barcelona superará las cifras registradas en 2016. Por su parte, en inversión oficinas, los segundos semestres de los últimos años han concentrado, de media, el 70% del volumen total, lo que supondría volver a totales pre-crisis.

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