Inversión en mercado retail

David Barragán

Director de Negocio Retail de Aguirre Newman

En un entorno de tipos negativos, sin alternativa de rentabilidad en productos financieros, el sector retail sigue siendo el preferido para muchos inversores, que ven en él un comportamiento mejor que en el resto de inversiones inmobiliarias. En este sentido, en los últimos meses estamos viviendo una serie de cambios que nos llevan a pensar que se está produciendo un cambio de ciclo, que definirá un nuevo panorama del sector.

Un ejemplo de ello ha sido la irrupción del comercio online, que ha cambiado el hábito de compra de los consumidores, con un crecimiento de doble dígito continuado en los últimos años. La creencia en que éste continuará ha hecho que los operadores se replanteen su estrategia de expansión y, en consecuencia, las ubicaciones Prime han adquirido una importancia inusual.

Además de ello, la estrategia de venta de las marcas va más allá de la rentabilidad tradicional por venta de sus productos. En la actualidad, su incremento de ventas pasa por la tantas veces repetida fidelización del cliente vía experiencia de compra, una “experiencia de compra diferencial” que identifica al comprador con la marca y que hace que éste la busque en un mercado on-line cada vez más global. Esta fijación de las principales marcas por ubicaciones prime tiene repercusión directa en el mercado de inversión, abriendo cada vez más la brecha entre mercado Prime y no Prime.


En la actualidad, nos encontramos con un mercado Prime en plena “Tormenta Perfecta”: exceso de liquidez, facilidades de financiación, sin alternativas de rentabilidad, con una clara escasez de oferta de producto prime y una fuerte demanda, que tienen como resultado incrementos importantes en alquiler €/m2. Todo ello unido a una prácticamente inexistente oferta en inversión y un mayor número de potenciales inversores, hace que se estén transaccionando operaciones en yield´s muy bajos (en el entorno del 3,5% - 3,75%), viéndose importantes incrementos en la repercusión €/m2.


Por último, cabe destacar la importancia que ha cobrado el cierre de operaciones de activos vacíos, en los que el descuento de expectativas es superior a la realidad. Tradicionalmente las principales operaciones de inversión siempre iban parejas a contratos con obligado cumplimiento, pero en la actualidad el mercado de retail no se comporta así. Las últimas operaciones cerradas no obedecen a la lógica actual, ni están sujetas a rentabilidad mínimas ni a apalancamientos financieros, sino que se basan en unas expectativas que descuentan esa necesidad de posicionamiento de los principales operadores y la creencia de que la ubicación Prime seguirá en una senda alcista continuada en el tiempo.

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